家族財產傳承是重要課題，父母想把房子給子女，有「贈與」、「買賣」、「繼承」三種方式。不同方式的稅務負擔差異極大，選錯方式可能多繳數十萬甚至上百萬的稅！本文將完整分析三種方式的優缺點與節稅策略。
重要提醒
房產傳承涉及複雜的稅務規劃，每個家庭狀況不同，適合的方式也不同。建議諮詢專業地政士，量身規劃最省稅的方案！
三種房產傳承方式比較
| 方式 | 稅費負擔 | 優點 | 缺點 |
|---|---|---|---|
| 贈與 |
• 贈與稅 • 土地增值稅 • 契稅 |
• 立即生效 • 可分年贈與節稅 • 贈與人仍在世時完成 |
• 稅負較重 • 子女未來賣房稅更重 |
| 買賣 |
• 土地增值稅 • 契稅 • 房地合一稅 |
• 子女取得較高成本 • 未來賣房稅負較輕 |
• 初期稅負高 • 需有資金移轉證明 • 可能被認定假買賣 |
| 繼承 |
• 遺產稅 （免稅額1,333萬） |
• 稅負最輕 • 無土增稅、契稅 |
• 需等父母過世 • 可能有遺產糾紛 • 子女未來賣房稅重 |
方式一：贈與（最常見但稅最重）
稅費試算範例
假設：台北市一棟房地產，土地公告現值 800萬、房屋評定現值 200萬
贈與稅費計算
- 贈與稅：
- 贈與總額：1,000萬（土地 800萬 + 房屋 200萬）
- 免稅額：244萬（每人每年）
- 應納贈與稅：(1,000萬 - 244萬) × 10% = 75.6萬
- 土地增值稅：假設一般稅率 20%，約 80萬
- 契稅：房屋評定現值 200萬 × 6% = 12萬
- 代書費：約 1.6萬
總計：約 169.2萬元
✅ 優點
- 立即完成產權移轉
- 可分年贈與節稅（每年244萬免稅額）
- 夫妻可各贈與，免稅額加倍
❌ 缺點
- 初期稅負重
- 子女未來賣房，房地合一稅很重（取得成本低）
- 贈與後5年內賣房稅率高達20-45%
方式二：買賣（適合子女未來會賣房）
稅費試算範例
假設：以 2,500萬市價買賣（與市價相符，避免被認定假買賣）
買賣稅費計算
- 父母（賣方）：
- 土地增值稅：約 80萬（若符合自用可大幅減免）
- 房地合一稅：假設持有超過10年，稅率15%，約 200萬
- 子女（買方）：
- 契稅：200萬 × 6% = 12萬
- 印花稅：約 2.5萬
- 代書費：約 1.2萬
總計：約 295.7萬元
買賣的最大優勢
子女取得成本變成 2,500萬（市價），未來若賣房，房地合一稅的計算基礎較高，可大幅節省未來的賣房稅負！
範例：假設5年後子女以 3,000萬賣出
- 若為贈與：成本僅 1,000萬 → 獲利 2,000萬 → 稅率20% → 稅金 400萬
- 若為買賣：成本 2,500萬 → 獲利 500萬 → 稅率20% → 稅金 100萬
- 差異：節省 300萬！
假買賣風險
二親等買賣常被國稅局嚴查！需注意：
- 買賣價格需符合市價（參考實價登錄）
- 需有真實資金流動證明（銀行匯款紀錄）
- 不可刻意低報價格避稅
- 建議委託地政士規劃，避免被認定為贈與
方式三：繼承（稅負最輕但需等待）
稅費試算範例
繼承稅費計算
- 遺產稅：
- 遺產總額：1,000萬
- 免稅額：1,333萬
- 應納遺產稅：0元（未超過免稅額）
- 土地增值稅：免徵
- 契稅：免徵
- 代書費：約 1.6萬（含遺產稅申報）
總計：約 1.6萬元
✅ 優點
- 稅負最輕（免稅額1,333萬）
- 免土地增值稅、契稅
- 若遺產總額不高，完全免稅
❌ 缺點
- 需等父母過世才能取得
- 可能產生遺產糾紛
- 子女未來賣房稅負重（取得成本低）
- 不確定性高（法律可能變動）
三種方式稅負總比較
| 項目 | 贈與 | 買賣 | 繼承 |
|---|---|---|---|
| 初期稅負 | 約 169萬 | 約 296萬 | 約 1.6萬 ✓ |
| 子女取得成本 | 低（1,000萬） | 高（2,500萬）✓ | 低（1,000萬） |
| 未來賣房稅 | 很重 | 較輕 ✓ | 很重 |
| 時效性 | 立即 ✓ | 立即 ✓ | 需等待 |
| 適合對象 | 不急著傳承、子女不賣房 | 子女未來會賣房 ✓ | 遺產不多、不急著過戶 |
專業建議：如何選擇最適合的方式？
🎯 選擇贈與的情況
- 父母年紀較大，想儘早完成傳承
- 子女不打算賣房，會長期持有
- 可利用每年244萬免稅額分年贈與節稅
- 房地產價值不高（總價1,000萬以下）
🎯 選擇買賣的情況
- 子女未來可能會賣房（5-10年內）
- 希望子女取得較高的成本基礎
- 父母符合自用住宅優惠（土增稅可減免80%）
- 有能力證明真實資金流動
🎯 選擇繼承的情況
- 父母遺產總額不高（1,333萬以下免稅）
- 不急著過戶，可等到繼承時再辦理
- 子女不打算賣房
- 希望稅負最低
地政士專業建議
最佳策略：組合運用！
- 若子女未來會賣房 → 選擇買賣
- 若子女長期持有 + 父母健康 → 可先分年贈與部分，其餘等繼承
- 若父母已高齡 + 遺產不多 → 直接等繼承最省
- 若房產價值高 → 考慮信託或其他財產規劃工具
常見錯誤迷思
❌ 迷思一：贈與一定比較省
錯！若子女未來會賣房，贈與的初期稅負 + 未來賣房稅，總稅負可能比買賣更高！
❌ 迷思二：隨便用買賣就好，反正不會被查
危險！二親等買賣是國稅局重點稽查對象，若被認定為假買賣，除了補稅還會加罰！
❌ 迷思三：等繼承最省，先不用處理
不一定！若父母遺產總額超過免稅額，繼承反而稅負高。且法律可能變動，現在不規劃，未來可能更不利！
作者：范之虹地政士
台北市地政士公會會員第0235號
發布日期：2025年2月15日
更新日期：2025年2月26日